CE QU'IL FAUT RETENIR

Principe : déduction de 50% à 65% du montant de l’investissement sur 9 ans à 15 ans.

Avantage fiscal : imputation du déficit à concurrence de 10 700 € annuels, directement sur le revenu imposable de l’investisseur.

Conditions : location non meublée en respectant les plafonds de loyers selon la zone (et les plafonds de ressources en Borloo).

I. Amortissement

Déduction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement, comme suit :    

La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …).

Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal): mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.

Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.

II. Avantage fiscal

L'amortissement se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la déduction forfaitaire annuelle: l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location. Avec, dans le cas du Borloo populaire, 30% d'abattement forfaitaire sur les revenus bruts.

L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.

Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4 280 €.

Attention : dans le cadre du dispositif Borloo, le locataire doit impérativement satisfaire aux plafonds de loyers.

III. Sortie

• conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
• revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

IV. Article de loi 

Accéder à l'article de loi : http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=5834